Marktwert, Steuerwert, Ertragswert etc., aber welcher zählt wirklich?

Zur Wertermittlung einer Immobilie gibt es verschiedene Methoden, welche zu unterschiedlichen Ergebnissen führen können. Doch nicht jede Methode eignet sich für jedes Objekt. So werden zum Beispiel bei einem typischen Wohnhaus andere Faktoren beurteilt als bei einem Renditeobjekt.

Die Bewertung einer Immobilie hängt von zahlreichen Kriterien ab. Nicht nur das Alter und die Grösse spielen eine zentrale Rolle, der Ausbaustandard, die Makro- sowie die Mikrolage, die Energieeffizienz und viele weitere Faktoren tragen zum Wert einer Immobilie bei. Darüber hinaus findet man nie zwei komplett identische Liegenschaften. Eine Immobilie hat letztlich nicht nur einen sachlichen Wert, sondern vielmehr auch einen emotionalen Wert, welcher ebenfalls berücksichtigt werden muss.

Marktwert
Der Marktwert schätzt den voraussichtlich am Markt zu erzielenden Verkaufspreis. Dafür wird die hedonische Bewertungsmethode verwendet, bei welcher tatsächlich erzielte Marktpreise von vergleichbaren Immobilien als Grundlage dienen. Aus dieser hedonischen Bewertungsmethode resultiert ein mittlerer Wert, welche für ähnliche Objekte an gleicher Lage erzielt werden konnte. Der abschliessende Marktwert einer Immobilie wird jedoch immer durch Angebot und Nachfrage gesteuert. Die hedonische Bewertungsmethode wird vor allem für Einfamilienhaus und Wohnungen angewendet.

Realwert
Der Realwert wird auch Substanzwert genannt und setzt sich aus dem Neuwert sowie dem Landwert zusammen. Der Neuwert eines Gebäudes wird mit den Baukosten, für eine Neuerstellung des gleichen Gebäudes, abzüglich der Altersentwertung errechnet. Diese klassische Bewertungsmethode wird dann angewandt, wenn nicht genügend Vergleichsdaten vorliegen, wie zum Beispiel bei Liegenschaften in abgelegenen Gegenden oder auch bei Liebhaberobjekten.

Ertragswert
Die Ertragswert-Methode dient ausschliesslich zur Wertermittlung von Renditeobjekten. Unter dem Ertragswert versteht man den nachhaltig erzielbaren Mietwert einer Liegenschaft.

Steuerwert
Der Steuerwert wird zur Festsetzung der Liegenschafts- und Vermögenssteuer festgelegt. Diese Bewertung erfolgt direkt durch die Steuerbehörden rund alle 10 Jahre.

Versicherungswert
Der Versicherungswert ist ein von der Versicherung geschätzter Wert, der im Falle einer vollständigen Zerstörung der Immobilie gezahlt werden würde. Dabei wird das Land bzw. der Landwert nicht berücksichtigt.

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