Wohnrecht oder Nutzniessung?

Übertragen Eltern eine selbstbewohnte Liegenschaft an ihre Nachkommen, verlieren sie jegliche Berechtigung an dieser, es sei denn, sie behalten sich ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung an der Liegenschaft vor. Diese Personaldienstbarkeiten – also Belastungen des Grundstücks mit Rechten der Eltern – berechtigen diese in der Regel auf Lebzeiten, weiterhin in der Liegenschaft wohnhaft zu bleiben, obschon sie kein Eigentum mehr daran haben. Ein Verkauf einer mit einem Wohnrecht oder einer Nutzniessung belasteten Immobilie ist zwar theoretisch möglich, es wird sich in der Praxis allerdings kaum ein Käufer finden lassen, da dieser die Liegenschaft mitsamt der Belastung übernehmen müsste.

Nutzniessung
Der Nutzniesser überträgt das Eigentum und räumt das Nutzungsrecht der Liegenschaft ein. Nutzniessungsberechtigte können das Objekt selbst bewohnen, es ohne Zustimmung des Eigentümers an Dritte vermieten oder einen Dritten mit der Verwaltung betrauen.

Wohnrecht
Der Wohnrechtsberechtigte überträgt das Eigentum und räumt ein Wohnrecht ein. Der Wohnrechtsberechtigte kann das Objekt selbst bewohnen. Das Recht ist nicht übertragbar, unvererblich und unverpfändbar. Ein Wohnrecht muss persönlich ausgeübt werden. Wenn nichts Anderes geregelt ist, können Familienangehörige und Mitbewohner aufgenommen werden.

Gemeinsame Bestimmungen
Wird bei längerem Aufenthalt im Altersheim nichts vereinbart, kann die Dienstbarkeit nur bei Tod oder Verzicht des Wohnrechtsberechtigtem aus dem Grundbuch gelöscht werden. Ist der Berechtigte etwa zufolge Demenz urteilsunfähig geworden, kann er nicht mehr rechtsgültig auf das Wohnrecht oder die Nutzniessung verzichten. Wird der Dienstbarkeitsvertrag allerdings von einer auflösenden Bedingung abhängig gemacht, kann der Grundeigentümer nach Eintritt der Bedingung beim Grundbuchamt die Löschung der Dienstbarkeit verlangen.

Soweit ein Wohn- oder Nutzniessungsrecht zu Lebzeiten unentgeltlich übertragen wird, handelt es sich um eine Schenkung. Um den Wert der Schenkung zu berechnen, wird der Wert des lebenslänglichen Wohnrechts oder der Nutzniessung – bei einem Ehepaar auf zwei Leben – kapitalisiert und als Belastung vom massgebenden steuerlichen Vermögenswert abgezogen.