Trotz Hürden den Traum vom Eigenheim realisieren.

Die Nachfrage nach Wohneigentum nimmt zu, besonders seit der Corona-Pandemie. Jede und jeder Zweite träumt von einer Wohnimmobilie. Der Favorit: das Haus auf dem Land. Aber auch Eigentumswohnungen sind begehrt. Gleichzeitig steigen die Immobilienpreise seit über zehn Jahren viel stärker als die Einkommen. Im städtischen Umfeld kann sich kaum mehr jemand ein Einfamilienhaus leisten. Dennoch muss man den Traum vom Wohneigentum nicht aufgeben.

Die Nachfrage nach Eigenheimen ist hoch, und zwar viel höher als das Angebot – vor allem bei Einfamilienhäusern. Allein im Jahr 2020 sind die Preise von Einfamilienhäusern in städtischen Agglomerationen um rund 3,6 % gestiegen. Grössere Wohnflächen und privater Umschwung sind deutlich gesuchter als noch vor der Pandemie. Doch das Angebot ist rückläufig. Im ersten Quartal 2021 waren weniger als 20’000 Objekte pro Monat auf dem Markt. In den Jahren davor lag die Anzahl monatlich ausgeschriebener Häuser stets über diesem Wert. Die Wohntraumstudie 2021 von MoneyPark, Helvetia und alaCasa zeigt ausserdem: Knapp die Hälfte der Suchenden hält länger als ein Jahr Ausschau nach dem Traumobjekt, ein Drittel sogar mehr als drei Jahre. Zudem werden immer mehr Objekte besichtigt. Über 40 % aller Käuferinnen und Käufer müssen mehr als sechs Objekte besichtigen, um fündig zu werden – ein Drittel davon gar mehr als zehn.

Die Fakten sind auf den ersten Blick ernüchternd. Trotzdem gibt es verschiedene Möglichkeiten und Wege, um sich den Traum des Eigenheims zu erfüllen.

Bei der Suche alle Kanäle nutzen
Für eine erfolgreiche Suche ist das Netzwerk zentral. Denn gesamtschweizerisch erhalten rund 9 % ihre Immobilie unter der Hand, also noch bevor sie öffentlich ausgeschrieben wird. Der Eigenheimwunsch sollte daher nicht nur bei Familie, Freunden und Verwandten platziert werden. Man kann sich auch bei Bauherren und Projektentwicklern, Maklerinnen oder unabhängigen Hypothekarvermittlern auf die Interessentenliste setzen lassen. Letztere verfügen über ein enormes Netzwerk und kommen oft mit Personen in Kontakt, welche eine Immobilie verkaufen möchten und nach geeigneten Käuferinnen und Käufern suchen.

Finanzierungseinschätzung schafft Vorteile
Suchabos auf Online-Plattformen bedeuten heute keinen wirklichen Informationsvorsprung mehr. Wird eine neue Immobilie ausgeschrieben, erhalten Hunderte von Suchenden sofort eine Meldung. Die Chance auf einen Zuschlag können Sie erhöhen, indem Sie schnell sind und der Verkäuferin oder dem Verkäufer eine Finanzierungseinschätzung vorweisen. Diese Einschätzung zeigt Kaufinteressenten die Kaufpreisspanne an und ist spätestens bei einem Bieterverfahren von zentraler Bedeutung. Zudem gewinnt die Verkäuferin die Gewissheit, dass sie einen Käufer vor sich hat, der sich das Objekt auch leisten kann.

Mehr Angebote in Aussicht
Aus der Wohntraumstudie 2021 geht ausserdem hervor: In den nächsten drei Jahren möchten 4 % der befragten Eigentümerinnen und Eigentümer ihr Wohneigentum verkaufen, zumeist aufgrund einer zu gross gewordenen Liegenschaft. Sollte dies tatsächlich eintreffen, kämen nahezu 60’000 Immobilien auf den Markt. Dabei geben nur rund 40 % der Verkäuferinnen und Verkäufer den Zuschlag automatisch an Höchstbietende. In jedem vierten Fall ist die persönliche Sympathie ausschlaggebend und in jedem fünften gibt es einen «Familienbonus».

Finanzierungsanbieter vergleichen
Bei der Finanzierung ist die Auswahl an Anbietern so gross wie noch nie. Aufgrund tiefer Zinsen und hoher Immobilienpreise sind sie vermehrt gewillt, in ihren Berechnungsmodellen von typischen Marktstandards abzuweichen und eine individuellere Sicht auf die finanzielle Situation des Käufers, der Käuferin einzunehmen. Es ist also wichtig, nicht nur die Hausbank, sondern auch Versicherungen und Pensionskassen in die Finanzierungssuche einzubinden.

Finanzierung mit erhöhter Tragbarkeit
Die kalkulatorischen Zinskosten zur Berechnung der Tragbarkeit liegen trotz rekordtiefem Zinsumfeld unverändert bei 5 % – und damit rund fünfmal höher als die effektiven Zinsen. Hohe Immobilienpreise und stagnierende Einkommen haben aber dazu geführt, dass heute über 40 % der Käuferinnen und Käufer die Standard-Tragbarkeit überschreiten. 8 % liegen gar über einer Tragbarkeit von 40 %. Es ist also keineswegs ausgeschlossen, Anbieter zu finden, die einen Kauf mit einer erhöhten Tragbarkeit finanzieren würden.

Anforderungen vergleichen
Eigenheimkäuferinnen und Eigenheimkäufer mit knapper Tragbarkeit sollten möglichst breit vergleichen. Nicht primär aufgrund des günstigsten Zinses, sondern weil die Anforderungen der Anbieter sehr unterschiedlich sind. Es gibt solche, die in ihren Berechnungsmodellen einen kalkulatorischen Zins von 4,5 % einsetzen oder die jährlichen Unterhalts- und Nebenkosten bei neueren Objekten reduzieren.

Auch gibt es andere, die mit einem höheren Bruttoeinkommen rechnen oder beispielsweise auch die Bonus-Zahlungen in voller Höhe anrechnen. Grundsätzlich lässt sich sagen: Versicherungen sind in ihren Vergabekriterien sehr strikt und finanzieren kaum über die Standard-Tragbarkeit hinaus, während Pensionskassen und Anlagestiftungen sowie vereinzelte Banken eine individuelle Sicht auf die finanzielle Situation der Käuferin und des Käufers ermöglichen.

Zusätzliches Eigenkapital einbringen
Eine weitere Möglichkeit zur Verbesserung der Tragbarkeit ist, mehr Eigenkapital einzubringen und damit die Hypothekarhöhe zu reduzieren. Wenn man beispielsweise Geld aus der Pensionskasse einsetzt, sinkt die Hypothekarhöhe und die Standard-Tragbarkeit kann dadurch unter Umständen eher erreicht werden. Nur mindestens 10 % der Eigenmittel müssen aus Quellen kommen, die nicht aus der Pensionskasse stammen. Hier können beispielsweise Gelder aus der 3. Säule, Ersparnisse, Wertschriften, eine Schenkung oder ein Erbvorbezug, ein eigenes Baugrundstück oder eigenhändig durchgeführte Bauarbeiten zum Zuge kommen. Wichtig ist, die eingesetzten Vorsorgegelder systematisch wiederaufzubauen. Dabei können diverse steuerliche Vorteile genutzt werden. Das Zusammenspiel all dieser Faktoren ist sehr individuell. Ausschlaggebend ist eine detaillierte Analyse der persönlichen Situation.

Die Immobilienleiter erklimmen
Leider erhalten viele Neukäuferinnen und -käufer keine Hypothek, da sie an äusserst hoch angesetzten kalkulatorischen Kosten scheitern. Und das, obwohl Wohneigentum finanziell sehr attraktiv ist. Wer ein Eigenheim besitzt, spart bis zu 50 % Wohnkosten gegenüber einem vergleichbaren Mietobjekt. Deshalb kann es durchaus Sinn machen, mit einer kleineren und günstigeren Immobilie zu starten. Tiefere Wohnkosten helfen beim Sparen. Und das Objekt kann beim Wiederverkauf aufgrund der voraussichtlich nach wie vor steigenden Immobilienpreise sogar einen potenziellen Wertzuwachs generieren. Es dient also als eine Art Spardose für ein späteres Objekt.

Neuer Lebensabschnitt, neue Immobilie
Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wird den Immobilienmarkt auch die nächsten Jahre dominieren. Umso wichtiger ist es, den Markt durch mehr Informationen transparenter und zugänglicher zu machen, was automatisch zu mehr Kauf- und Verkaufstransaktionen führen wird.

Text: Philipp Weissmann, MoneyPark AG

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