Wohneigentumserwerb in der Schweiz.
Die Nachfrage nach Wohneigentum nimmt stetig zu und gleichzeitig steigen die Immobilienpreise seit über zehn Jahren viel stärker als die Einkommen. Im städtischen Umfeld kann sich kaum mehr jemand ein Einfamilienhaus leisten. Darum ist es bei der Finanzierung umso bedeutsamer, die zahlreichen Anbieter und deren Berechnungsmodelle zu vergleichen. Einige Anbieter sind gewillt, von den typischen Marktstandards abzuweichen und eine individuelle Sicht auf die finanzielle Situation der Käuferschaft einzunehmen. Es ist also wichtig, nicht nur die Hausbank, sondern auch Versicherungen, Pensionskassen und Anlagestiftungen in die Finanzierungssuche einzubinden.
Finanzierung
Grundsätzlich gilt, dass maximal 80 % des Kaufpreises einer Immobilie fremdfinanziert werden. Daher müssen mindestens 20 % der Kaufsumme als Eigenmittel selbst eingebracht werden. Zu den Eigenmitteln zählen unter anderem eigene Ersparnisse, Vorbezüge aus der 2. und 3. Säule, Erbvorbezüge und Schenkungen, Darlehen (langfristig, zinslos, nicht rückzahlungspflichtig) sowie eigenes Bauland oder eigenhändig durchgeführte Bauarbeiten. Es werden in der Regel 10 % Eigenmittel vorausgesetzt, welche effektiv aus dem Vermögen eingebracht werden und nicht aus der beruflichen Vorsorge stammen.
Üblicherweise wird die Hypothekarfinanzierung in eine 1. und eine 2. Hypothek gegliedert. Die 1. Hypothek beträgt dabei maximal 66 % des Kaufpreises. Liegt der Fremdfinanzierungsbedarf darüber, muss eine 2. Hypothek über den Restbetrag aufgenommen werden. Bei der 2. Hypothek wird vorausgesetzt, dass diese in regelmässigen Raten über einen Zeitraum von maximal 15 Jahren bis zum Erreichen des 65. Lebensjahres zurückbezahlt wird.
Bewertung von gebundenem Vorsorgeguthaben als Eigenmittel
Verpfändetes Guthaben aus der 2. Säule und 3. Säule unterliegt bei der Bewertung als Eigenmittel anderen Massstäben als wenn dieses vorbezogen wird. Dies kann zu erheblichen Unterschieden in der Anrechnung der verpfändeten Gelder führen. So kann es sein, dass in der Praxis Gelder aus der Beruflichen Vorsorge aufgrund allfälliger Ehejahre nur zu 45 % angerechnet werden.
Bei Säule 3a-Vorsorgegeldern gibt es Anbieter, die Kontoguthaben zu 90 % und Wertschriftenanlagen je nach Risiko zwischen 50 % und 90 % als Eigenmittel berücksichtigen. Beim Kontoguthaben wird jeweils der aktuelle Kontostand als Basis genommen, bei Lebensversicherungen hingegen stellt der aktuelle Rückkaufswert die Grundlage für die Berechnung dar. Der Rückkaufswert ist der angesparte Betrag, welcher bei einer frühzeitigen Auflösung der Versicherung ausbezahlt würde.
Für eine Hypothekarfinanzierung können auch Vermögenswerte der freien Vorsorge Säule 3b verpfändet werden. Die Massstäbe sind ähnlich wie bei den Säule 3a-Vorsorgegeldern: Kontoguthaben wird hier oftmals zu rund 95 % und Wertschriftenanlagen je nach Risiko zwischen 50 % und 90 % als Eigenmittel angerechnet, wobei viele Kreditinstitute darauf bestehen, dass diese verpfändeten Werte bei ihnen liegen.
Tragbarkeitsrechnung
Bei der Tragbarkeit wird berechnet, wie hoch die Belastung der laufenden Finanzierungskosten im Verhältnis zum Einkommen ist. Unter diese Kosten fallen die Hypothekarzinsen, allfällige Amortisationsraten sowie Unterhalts- und Nebenkosten der Liegenschaft. Hierbei ist wichtig zu wissen, dass bei der Tragbarkeitsberechnung nicht die aktuellen und tatsächlichen Hypothekarzinsen berücksichtigt werden, sondern kalkulatorische Hypothekarzinsen von üblicherweise 5 % angewendet werden. Für die Nebenkosten wird in der Praxis üblicherweise mit einem Pauschalbetrag von 0,7 % bis 1,0 % des Kaufpreises gerechnet.
Wie die Finanzierungsgesellschaften die Einkommenssituation einschätzen, kann sehr individuell ausfallen. Beispielsweise werden Einnahmen, welche nicht zum festen Gehalt zählen – wie erfolgsbedingte Bonuszahlungen und Provisionen oder Vermögenserträge – nicht immer gleich berücksichtigt. Zudem wird bei Kreditnehmern ab 50 Jahren oftmals bereits die Tragbarkeit im Alter berechnet, was bedeutet, dass die Anbieter das Renteneinkommen in die Berechnung einfliessen lassen.
Eine Hypothekarfinanzierung ist dann tragbar, wenn sämtliche Finanzierungskosten nicht mehr als einen Drittel des Brutto-/Renteneinkommens ausmachen.
Amortisationen
Sind Amortisationen zu leisten, können diese direkt oder indirekt getätigt werden, wobei die indirekte Amortisation die steuergünstigere Variante ist.
Direkte Amortisation
Mit der direkten Amortisation wird eine Hypothek in jährlichen Raten zurückbezahlt. Die Verschuldung des Kreditnehmers nimmt dadurch schrittweise ab. Die direkte Amortisation hat aber einen steuerlichen Nachteil: Weil die Schuldzinsen kontinuierlich sinken, verringert sich der vom steuerbaren Einkommen absetzbare Betrag. Mit anderen Worten: Die Steuerbelastung steigt mit jedem Jahr.
Indirekte Amortisation
Genau umgekehrt verhält es sich mit der indirekten Amortisation. Es handelt sich dabei um eine Amortisation mit Mitteln der gebundenen Vorsorge. Die Säule 3a wird dem Hypothekargläubiger verpfändet, der bei Fälligkeit der 2. Hypothek das akkumulierte Kapital erhält. Die Verschuldung bleibt bestehen und die Schuldzinsen können jedes Jahr in voller Höhe vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, genauso wie die Beiträge an die Säule 3a. Indirekte Amortisationen können auch über die Säule 3b getätigt werden. Bei Lebensversicherungen ist zu beachten, dass die Sparprämie dem Amortisationsbetrag entspricht – die gesamte Prämie besteht oftmals aus einem Spar- und einem Risikoteil.
Gebühren
Wenn ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung den Eigentümer wechselt, fallen Kosten an: Zum einen Notariats-/Grundbuchgebühren, zum anderen Gebühren für die Handänderung und die Errichtung eines Schuldbriefs.
Notariats-/Grundbuchkosten
Beim Erwerb von Wohneigentum ist ein öffentlich beurkundeter Kaufvertrag erforderlich, damit der nötige Eintrag im Grundbuchamt vorgenommen wird. Notariats-/Grundbuchkosten werden vom zuständigen Grundbuchamt für die Vertragserstellung und -prüfung sowie Anpassungen und Eintragung im Grundbuch erhoben. In der Regel werden diese Kosten gleichmässig zwischen dem Käufer und dem Verkäufer aufgeteilt.
Die Notariatsgebühren variieren je nach Kanton und bewegen sich im Allgemeinen zwischen 0,1 % und 0,5 % des beurkundeten Kaufpreises.
Die Grundbuchgebühren variieren ebenfalls von Kanton zu Kanton. In den meisten Fällen ist dies ein Pauschalbetrag und in Ausnahmefällen wird die Anmeldung im Grundbuch nach Zeitaufwand berechnet. Je nach Kanton kommen Zusatzkosten zwischen 0,1 % und 0,5 % des beurkundeten Kaufpreises hinzu.
Gebühren Kaufvertrag Notariat
In wenigen Kantonen (z.B. Graubünden oder Glarus) wird der Kaufvertrag nicht direkt auf dem Grundbuchamt, sondern von einem privaten Notar beglaubigt. Dabei fallen Kosten für die Vertragserstellung sowie die Beurkundung und Einreichung beim Grundbuchamt an, welche normalerweise von Käufer und Verkäufer je zur Hälfte übernommen werden.
Handänderungssteuer
Eine weitere kantonale Abgabe ist die Handänderungssteuer. Diese wird bei jedem Eigentumswechsel oder jeder Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück erhoben und im Normalfall vom Käufer und Verkäufer je zur Hälfte beglichen. Die Handänderungssteuer wird nicht in jedem Kanton erhoben und in vielen betroffenen Kantonen gibt es derzeit politische Initiativen zur vollständigen Abschaffung der Steuer.
Schuldbrief
Ein Schuldbrief ist eine Sicherheit für die Bank, bei welcher der Hypothekarkredit für die Immobilie aufgenommen wird. Besteht noch kein Schuldbrief, muss dieser errichtet werden. Für die Errichtung fallen Kosten in der Höhe von 0,1 % bis 0,3 % des Kreditbetrags an und werden vom Käufer beglichen. Besteht auf der gekauften Liegenschaft bereits ein Schuldbrief, kann dieser übernommen und allenfalls angepasst werden.
Steuern
Einkommens- und Vermögenssteuer
Zur Festsetzung der Einkommens- und Vermögenssteuer erfolgt rund alle 10 Jahre eine Schätzung der Immobilie durch die zuständige Steuerbehörde. Für selbstbewohntes Wohneigentum muss dieser geschätzte Steuerwert als Vermögen deklariert werden. Zudem wird der Eigenmietwert berechnet, welcher als fiktives Einkommen versteuert werden muss. Der Eigenmietwert kann sich bei der Kantons- und Bundessteuer unterscheiden, da die Faktoren zur Berechnung kantonal unterschiedlich sind. In der jüngsten Vergangenheit gibt es immer wieder Vorstösse, die Eigenmietwertbesteuerung abzuschaffen.
Liegenschaftssteuer
Zusätzlich zum Vermögenssteuerwert erheben einige Kantone und Gemeinden eine Objektsteuer in Form der Liegenschafts- oder Grundsteuer. Diese Objektsteuer ist am Ort, wo sich die Liegenschaft befindet, geschuldet und ist grundsätzlich durch den Liegenschaftseigentümer zu begleichen. Als Objektsteuer wird der volle Wert des Grundstücks besteuert, wobei die Steuer proportional zum Wert des Grundstücks erhoben wird. Schulden können nicht in Abzug gebracht werden und die individuelle Leistungsfähigkeit des Eigentümers ist ebenfalls nicht massgebend.
Da die Erhebung einer derartigen Objektsteuer in der Kompetenz der Kantone liegt, sollten diverse kantonale und kommunale Unterschiede beachtet werden.
Grundstückgewinnsteuer
Eine weitere Objektsteuer ist die Grundstückgewinnsteuer, welche beim Verkauf eines Grundstücks fällig wird und vollumfänglich durch die Verkäuferschaft zu begleichen ist. Als Grundlage zur Berechnung dieser Steuer dient der Gewinn, welcher aus dem Liegenschaftsverkauf resultiert sowie der Haltedauer. Die Grundstückgewinnsteuer kann bereits während dem Verkaufsprozess beim zuständigen Steueramt provisorisch vorausberechnet werden. Wertvermehrende Investitionen und Kosten für den Verkauf – Immobilienmakler, Inserate, Handänderungssteuer, Grundbuchgebühren – können bei der Berechnung abgezogen werden. Wird beim Verkauf kein Gewinn erzielt, entfällt die Grundstückgewinnsteuer.
Werterhaltende und wertvermehrende Investitionen
Für Liegenschaftsbesitzer lohnt es sich, Investitionen im Voraus gut zu planen. Es wird zwischen wertvermehrenden und werterhaltenden Investitionen unterschieden, wobei werterhaltende Liegenschaftskosten steuerlich absetzbar sind. Wertvermehrende Investitionen sind bei der Berechnung der Einkommenssteuer nicht relevant, steigern jedoch den Wert der Liegenschaft und fliessen somit in die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer ein.
Es empfiehlt sich, sämtliche Belege für einen allfälligen Immobilienverkauf aufzubewahren und die getätigten Investitionen für das Steueramt mit Vorher-Nachher-Bildern zu dokumentieren. Zudem ist beim Leistungsbeschrieb der Handwerker darauf zu achten, wie die Investitionen umschrieben werden.
Fazit
Bei der Vergabe von Hypotheken werden je nach Kreditinstitut verschiedene Parameter angewendet. Um das optimalste Finanzierungsmodell und die marktführenden Konditionen zu erlangen, ist es wichtig, frühzeitig einen bankenunabhängigen Finanzierungsvergleich zu erstellen.
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